Kirije u Sarajevu i do dvije hiljade maraka: Jesu li opravdane cijene zakupa nekretnina?
Akademska godina u Sarajevu uskoro počinje. Studenti se vraćaju na fakultete, brucoši se tek susreću sa studiranjem i svime što studentski život u glavnom bh. gradu nosi. Trnovit je to put, uzmemo li u obzir sve prepreke, i pored onih standardnih, koje se tiču borbe sa gradivom, raznim procedurama i birokratijom.
Pred studentima koji u Sarajevo dolaze iz drugih gradova, prvi problem je pitanje smještaja.
Neki, rijetki, imaju porodičnu nekretninu ili rodbinu u Sarajevu. Oni koji se odluče, ali i ispune uslove, smještaj pronađu u studentskim domovima. Treća, najbrojnija grupa, su oni koji smještaj moraju iznajmiti.
Iz godine u godinu, iznajmljivanje stanova je sve veći problem. Kao i prilikom kupovine stana, cijena rentanja je posljednjih godina "skočila u nebesa".
Ako ste prije, recimo, četiri godine bili podstanar, i nekome rekli da stan plaćate 450 KM, taj neko bi vam rekao da ste mogli proći i jeftinije. Sada, ako nađete stan za 450 KM, reći će vam ili da ste negdje dobre sadake dali, ili da je taj stan vjerovatno dotrajao ili na lošoj lokaciji.
Šta ima na oglasima?
Zapravo, na najpoznatijim stranicama za oglašavanje, teško da ćete naći stan za 450 KM. Ako ga i bude, dok osvježite stranicu, taj stan je neko već dogovorio.
Ovaj problem ne dijele samo studenti, već i mladi parovi koji se odluče na zajednički život, mladi koji se odluče osamostaliti, ali i svi drugi koji nemaju riješeno stambeno pitanje.
Listajući jednu od najpoznatijih stranica za oglašavanje, popularni Olx, naišli smo na neke zaista neshvatljive cijene.
Prvu stranicu oglasa za iznajmljivanje stanova "preplavila" je novogradnja, luksuzni stanovi i stanovi u centru grada koji koštaju i do 2.500 KM mjesečno. Stan koji košta upravo toliko ima 100 metara kvadratnih i nalazi se u centru grada. Uz sami trošak od 2.500 KM vrijedi napomenuti da na 100 kvadrata režije iznose daleko više, što predstavlja jedan ogroman trošak.
Ali, hajmo se vratiti stanovima koji će biti zanimljivi prosječnom građaninu sa prosječnim primanjima i željom da što bolje prođe pri traženju stanova. Stan na Alipašinom Polju od 50 kvadrata košta 500 KM. Opremljen je i izgleda novo, barem na fotografijama. Par scrollova dalje, opet neshvatljive cijene. Stan na Ilidži - 1.000 KM. Stan na Stupu - 1.100 KM. Stan od 60 kvadrata na Čobaniji - 1.700 KM.
Na stranici se nudi i dosta stanova po prihvaljivijim cijenama. Kreću se od 500-700 KM. Ali, kada pretražujete stranicu, utisak je da na svaki takav stan, u ponudi stoje tri stana koji koštaju 1.000 KM i više.
Uz to, nekada su stanovi čija renta iznosi 500-700 KM smatrani skupim i teško priuštivim.
Sreća ili poznanstvo
Razgovarali smo sa nekoliko mladih građana Sarajeva i čuli njihova ranija iskustva.
Dvadesetosmogodišnji Bakir je prvi stan iznajmio neposredno nakon zaruke sa sadašnjom suprugom, odnosno na ljeto 2022. godine.
- Bio je na Otoci, u ulici Brčanska. Imao sam, srećom, poznanstvo, zbog čega sam renoviran stan plaćao 450 KM mjesečno. U tadašnje vrijeme, takvi stanovi su bili vjerovatno između 550 - 600 KM. Ta mi je kirija ostala i do 2023. godine, nakon čega sam kupio vlastiti stan. Ali znam da je idućim stanarima kirija bila veća. Mislim da je sada taj stan 550 KM. Ali vlasnik ga može iznajmljivati za mnogo više para. Meni je "kašika pala u med". Sa druge strane, imam prijatelje i poznanike koji identične dvosobne stanove, na dosta lošijim lokacijama, trenutno plaćaju između 600 i 800 KM. Ne zavidim ljudima koji su u današnjem tržištu prisiljeni biti podstanari, priča nam Bakir.
Dvadesetdevetogodišnja Alma nam je prepričala svoja iskustva sa iznajmljivanjima stanova, koja sežu još od 2021. godine. Njeno prvo iskustvo podstanarstva dokazuje koliko su poznanstva važna da prođete što bolje pri plaćanju stana.
- Stanovala sam sa cimerom sa fakulteta u stanu njegove tetke. Plaćala sam mu simboličnih 200 KM. To je bilo 2021. godine. Nismo nikada rentu plaćali. To je trajalo pola godine. Poslije toga sam sa jednom djevojkom stanovala, koja je dala oglas da traži cimerku. Znala sam je od ranije. Ona je proizvoljno "lupila" cijenu. To je jedan mali stan, sobica jedna. Koštalo me 250 KM. Bukvalno smo ona i ja u sobi bile, priča nam Alma.
Zatim je našla cimerku sa kojom je najduže boravila u stanu.
- Bila je u stanu na Čengić Vili otkako je krenula sa studiranjem. Vlasnik joj nikada nije dizao cijenu. U trenutku kada sam ja došla, ona je već bila 5-6 godina u tom stanu. Uglavnom, tu nam je kirija iznosila 420 KM plus režije. Što je bilo smiješno. Nikako se nije mogla takva cijena stana naći u to vrijeme. A sada tek pogotovo, dodaje.
Naši sagovornici, jasno je, ne spadaju u kategoriju onih koji imaju loša iskustva sa iznajmljivanjem stanova. Može se reći da su istovremeno imali sreću i poznanstva.
Riječ struke
Vratimo se na aktuelne cijene. Šta je to zbog čega stranice za oglase preplavljuju stanovi sa nerealnim cijenama?
Agent za nekretnine Haris Kadić nam je pojasnio da oni koji su kupili nekretnine na vrijeme, sada mogu dobiti više novca nego koliko su oni plaćali.
- Na neki način se čuva i "oplođuje" novac ljudi koji su već kupili nekretnine. To je jedan dobar pokazatelj vjerovanja u Bosnu i Hercegovinu i njeno tržište. Dobar je pokazatelj čuvanja novca. Ljudi koji su napravili neki novac najviše investiraju u nekretnine. To je tradicionalno kod nas prisutno na velikom nivou. Kada je riječ o cijeni najma, ona je uvijek nekako pratila cijenu kvadrata stana. Samim tim što je kvadrat skuplji za kupiti, za opremiti, što su radovi na opremanju skuplji, time je i kirija skuplja. Sada i ova godina i prošla, nije bilo nekog osjetnog porasta cijena kirija u samim gradskim centrima. Ali pojavili su se novi stanovi i nekretnine u malo manje interesantnim zonama, koje nisu u samom centru. Tu su kirije počele rasti. To su, recimo u Sarajevu: Stup, Ilidža, Novi Grad i ovi projekti novogradnje koji su završeni prije tri-četiri godine. Tu se najviše rentaju stanovi po malo visočijim cijenama, pojasnio je Kadić.
Kada je riječ o interesantnim lokacijama, Kadić objašnjava da nema pravila kome je šta i koliko interesantno. Ljudi rentaju stanove na lokacijama koje najviše ispunjavaju uslove njihovog načina života.
- Gdje im je blizu škola, posao, javni prevoz, roditelji, prijatelji, omiljene kafane, parkovi, prodavnice i slično. Nekako na osnovu toga ljudi traže gdje iznajmiti i kupiti stan. U zadnje vrijeme, za obične građane je mnogo teško pronaći nekretninu koja će ispuniti puno uslova, a da nije u ovom momentu preskupa, dodao je.
Manji stan - manji troškovi
Ono što je zanimljivo je činjenica da su manji stanovi trenutno najskuplji.
- Garsonjere i stanovi sa jednom spavaćom sobom dostižu najviše cijene mjesečne rente. Dok stanovi na normalnim lokacijama, koje nisu suhi centar, stanovi sa većom kvadraturom i više spavaćih soba, njihova cijena je skoro izjednačena sa malim stanom sa jednom spavaćom sobom. To se dešava iz razloga potražnje najma za tim malim stanovima. Mali stan se puno ljepše može srediti, puno brže se može izdati, zakupci u malim stanovima plaćaju puno manje režije, a u velikim stanovima su režije puno veće. Zato dolazi do približavanja cijene najma većeg i manjeg stana. Za održavanje većeg stana vam treba više novca, pojašnjava Kadić.
Kada je riječ o nekim ekstremnim cijenama stanova, Kadić kaže kako su to sporadični slučajevi.
- Nije svaka garsonjera u centru grada 800 KM. Ima stanova i za najam i za 350 i 450 i 500. Ali zakupac mora prihvatiti da to nije nova zgrada, da je to starija zgrada, da je mali lift, da to nije A lokacija. Kada prihvatite te činjenice, možete pronaći i jeftiniji stan za najam koji može odgovarati vašoj finansijskoj situaciji. A ono što se dešava na tržištu jeste da uvijek pričamo o ekstremima. Evo, mogu vam reći da u ponudi imamo stan od 350 KM. To bi bila ekstremna vijest u ovom momentu. Kao što je ekstremna vijest da je garsonjera 800 KM. Ali nije svaka toliko. Nije svaki jednosoban stan 700 KM. Moramo vidjeti prvo šta taj stan nudi, da li je opravdano to što se traži, da li ispunjava sve kriterije da postigne takvu cijenu. Moje lično, agentsko mišljenje je da jeste puno 800 KM za stan od 30 kvadrata, osim ako ima garažu, ocijenio je, te istakao jednu zanimljivu činjenicu:
- Moram reći da u zadnje vrijeme na tržištu, zakupci koji ne dolaze iz Sarajeva bez problema rentaju stanove i na Dobrinji, i na Šipu i u Vogošći, nakon uvođenja svih infrastrukturalnih projekata, trolejbusa, autoputa i tramvaja, ljudi se odlučuju i na život u sredinama koji su udaljeni od samog gradskog centra.
